우리에게 전세 대출은 월세에 비해 저렴하게 주(住) 생활을 보낼 수 있는 방법이자 큰 목돈을 한 곳에 묶이지 않도록 도와주는 도구죠. 하!지!만! 전세 대출을 받는 게 처음이라면?!
당연히 용어가 생소하고 내용도 많아서 어떤 것부터 준비해야 할지 막막할 거에요:(
자, 그래서 에디터는 전세자금대출에 관한 내용을 Part 1: 기관별로 대출 상품 보기와 Part 2: 테마별로 대출 상품 보기로 나눠서 쏙쏙 쉽게 이해할 수 있도록 설명드리겠습니다.
LOANY 매거진에서 정리한 내용만 확인하면 내게 딱! 필요한 대출상품이 무엇인지 확실하게 알 수 있을 거에요.
우선 전세자금대출 상품들을 다루는 기관들은 다음과 같습니다.
a. 보증기관 3곳: HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)
b. 주택도시기금
c. 지자체 특별 전세자금대출
d. 금융기관 자체 대출상품(보증서 발급 X)
전세자금대출은 보통 은행에서 리스크 관리를 위하여 보증기관에서 보증서를 발급받아 전세금을 빌려줍니다. 물론 보증서 없이도 금융기관 자체 대출상품이나 다른 담보를 이용해 대출을 받을 수도 있습니다.
대다수의 경우(a, b, c)는 보증서 발급을 받는 대출을 받겠지만, 자신의 상황에 따라 보증서 없이 다른 형태로도 대출을 받을 수 있으니 상품 설명을 잘 읽어보시는 것도 중요합니다. 에디터가 알려드리는 부분은 필수 내용이므로 잘 따라와주세요😊
a. 보증기관 3곳: HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험)
보증기관은 전세자금대출을 받는데 필요한 보증서를 발급해주는 기관입니다. 어떤 보증기관에서 보증서를 발급받는지에 따라 은행에서 받을 수 있는 최대 대출 한도와 전셋집의 전세 보증금 한도가 정해지는 거죠. 더불어 한국주택금융공사와 주택도시보증공사는 공적기관에 해당되고, 서울보증보험은 사적기관에 해당됩니다. 대출 금리는 대체적으로 HF < HUG < SGI 인 편입니다.
보증기관의 대출 상품은 은행과 직접 연계되는 상품이고, 은행 별로 취급하는 보증기관이 다르므로 자신의 소득, 대출 필요 금액, 보증기관의 보증요율(보험요율), 은행 대출 금리, 주거래 은행 여부 등에 따라 상품을 선택하면 됩니다.
다시 말하자면, ‘은행 대출 상품이지만, 보증서가 각각 다르다’ 정도로 이해하시면 좋을 것 같아요!
참고로, 각 보증서를 취급하는 은행들이 많기 때문에 보증기관별 대출 상품이라고 표기합니다. 은행 홈페이지에서 “OO보증기관 보증”이라고 표시되어 있으니 원하는 상품을 고르면 됩니다.
CHECK POINT: 각 보증기관의 주택보유수 및 소득 제한 공통점
- 모든 보증기관 2주택 이상의 다주택 보유자에 대한 전제자금대출 제한 존재
- 주택금융공사&주택도시보증공사: 1주택자 부부합산 연소득 1억 원 이하 및 보유 주택 시세 9억 원 이하
- 서울보증보험: 1주택자 보유 주택 시세 9억 원 이하이나 소득 제한 無
ⅰ. 한국주택금융공사(HF)
#일반적 #지자체와함께 #보증요율할인 #임대인동의필요X
앞서 보여드렸던 표의 내용과 함께 자세하게 한국주택금융공사 보증서 담보 대출에 대해 설명드리도록 할게요!
한국주택금융공사의 가장 큰 특징은 임차인의 신용 기반으로 대출을 하기 때문에 임대인의 동의가 필요 없다는 점입니다. 임차인이 고신용자라면 임대인에게 확인조차도 안하는 경우도 있다고 하지만 보통 사기를 예방하기 위해서 은행이 임대인에게 실제로 임대차계약이 이루어졌는지 확인합니다. 채권 보전 절차가 필요하지 않으므로 전세계약 만료나 해지 사유 발생시 임대인이 임차인 계좌로 보증금을 반환하면 끝입니다.
차주는 다들 아시다시피 무주택자이거나 1주택자(시세 9억 원 이하)일 시 부부합산 연소득 1억 원 이하인 세대주여야 합니다.
임차보증금 한도는 수도권 5억 원, 수도권 외 지역은 3억원입니다.
대출 한도는 무주택자 2억 2천 2백만 원, 1주택자 2억 원으로, 이는 임차보증금의 80%(일부 상품은 80% 초과 가능) 이내여야 합니다.
보증료율은 보증기관 중에서 가장 저렴한 편이고 임차보증금에 따라 약간의 차이가 있으며 우대가구일 경우 할인받을 수 있습니다. 기준보증료율은 0.12~0.4% 사이이며, 최저보증료율은 0.05%로 이보다 낮아질 수 없습니다.
다음으로, 한국주택금융공사의 보증서는 가장 많은 은행들이 취급합니다. 은행 재원인 경우 총 17곳의 은행에서, 주택도시기금 재원인 경우 총 5곳의 은행에서 상품을 운영하고 있습니다.
- 은행재원: 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 씨티, 하나, 우리, SC, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업, 카카오뱅크
- 기금재원: 국민, 기업, 농협, 신한, 우리
HF는 전세자금대출을 크게 3개의 상품군으로 나뉘어서 제공하는데 분류는 다음과 같습니다.
- 전세자금보증
- 일반전세, 집단전세, 인터넷전세
- 전세자금보증(특례)
- 청년, 사회적배려대상자, 신용회복 지원자, 징검다리 전세, 정책서민금융 이용자, 목돈 안드는 전세Ⅱ, 영세 자영업자, 부분분활상환 약정자, 기타 특례
- 전세자금보증(협약)
우선 전세자금보증은 일반적인 상품으로 대다수의 고객분들이 이용하는 전세대출 보증입니다. 전세자금보증(특례)는 한국주택금융공사에서 주택 공급 안정을 위해 특례대상자를 선정하여, 대출금리를 상대적으로 낮게, 보증요율도 할인하는 보증 상품입니다. 그렇기 때문에 대출 한도가 일반 상품에 비해 좀 낮을 수는 있지만 금리가 낮다는 장점이 있습니다. 혹시 본인이 해당하는 특례 부분을 잘 모르겠다면 한국주택금융공사의 특례보증 이용 자가진단을 활용하면 됩니다. 다만, 빨간색으로 표시된 특례 대상자만 확인 가능하다는 단점이 있습다. 전세자금보증(협약)은 지자체와 협력하여 진행되는 전세대출 보증으로 다음 Part 1-2의 지자체 특별 전세자금대출 부분에서 자세하게 다루도록 하겠습니다.
ⅱ. 주택도시보증공사(HUG)
#전세금안심대출보증 #주택도시기금과찰떡궁합 #임대인동의필수
주택도시보증공사는 다음 챕터에서 설명할 주택도시기금을 운용하면서 보증 업무도 같이 합니다. 주택도시기금의 상품을 보증하기도 하고 은행과 직접 연계되는 상품이 있기도 한 것이죠. 주택도시보증공사의 채권보전 절차는 채권양도 방식으로 대출을 취급하기에 은행에서 임대인에게 채권양도통지서를 받았는지 배달증명으로 확인합니다. 임대인이 직접 통지서를 수령했는지가 중요하고 보통 유선상으로 녹취도 합니다. 채권양도를 하면 보증금을 돌려받을 채권이 임차인으로부터 보증기관에 양도되기 때문에 임대인은 임차인이 아닌 은행에 직접 반환하시면 됩니다. 임대인이라면 채권양도통지서를 잘 챙겨주세요!
차주는 한국주택금융공사와 동일하게 무주택자 또는 부부합산 1주택자(시세 9억 원 이하)이자 연소득 1억 원 이하인 세대주입니다.
임차보증금 한도는 수도권 5억 원, 수도권 외 지역은 4억원입니다.
근저당과 선순위 보증금을 합한 선순위채권의 관련 제한은 다음과 같습니다
- 단독·다가구외 주택: 선순위 채권 ≤ 주택 가격 60%
- 단독·다가구주택: 선순위 채권 ≤ 주택 가격 80%
- 임차보증금+선순위 채권 ≤ 주택 가격100%
대출 한도는 무주택자 4억 원, 1주택자 2억 원으로, 이는 임차보증금의 80% 이내여야 합니다. (신혼부부, 청년 가구 등은 90% / 중소기업취업청년대출은 100%까지 가능)
주택도시보증공사는 딱 한가지의 상품만 있다고 생각하시면 편합니다. 바로 전세금안심대출보증 상품입니다.
전세금안심대출보증은 전세자금대출보증과 전세금반환보증을 합친 것으로 전세자금대출을 받으면서 안전하게 보증금 보호를 받고 싶은
분들에게 특히 유용해요.
주택도시보증공사는 총 9곳의 은행에서 취급하고 있습니다.
- 신한, 국민, 우리, NH농협, KEB하나, 부산, 광주, 기업, 수협
보증요율은 전세자금대출보증과 전세금반환보증이 합쳐진 상품이기 때문에 각각의 보증요율이 합해져서 부과됩니다. 단, 전세자금대출보증요율은 고정되어 연 0.031%입니다.
멈춰! 채권양도란?
임대차 계약 만료 및 계약 해지 사유 발생시, 임차인이 임대인으로부터 받을 보증금이라는 채권을 보증기관에 양도하는 채권 보전절차입니다. 즉, 임대인은 임차인 명의의 계좌가 아닌 대출취급은행 계좌(수령받은 채권양도 통지서에 송금 계좌 명시)로 반환해야 한다는 의미입니다.
ⅲ. 서울보증보험(SGI)
#최대한도5억 #소득요건X #신용점수고고익선 #임대인동의필수
서울보증보험은 시중 은행과 연계하여 전세자금대출 상품에 대해 보증합니다. 서울보증보험의 채권보전 절차는 채권양도 또는 질권설정 방식으로 이루어집니다. 주택도시보증공사와 동일하게 진행되기 때문에 앞부분을 참고해주세요!
질권설정은 채권양도 방식과 유사하며 임차인의 전세보증금이라는 채권에 질권, 즉, 우선변제권을 설정하여 이러한 사실을 담은 통지서를 임대인에게 보내는 방식입니다. 쉽게 생각하면, 질권이란 임차인이 전세보증금을 담보로 대출을 받았다는 의미라고 생각하면 돼요! 질권은 근저당처럼 등기부등본에 표기되지 않으니 걱정하지 않아도 됩니다. 주택도시보증공사와 마찬가지로 임대인이 통지서를 받았다는 증명(임대인의 동의)이 필요하고 임대인은 임차인이 아닌 은행에 직접 반환해야 합니다.
이 보증기관의 가장 큰 특징은 3개의 보증기관 중에서 가장 대출한도(전세 보증금의 80% 이내)가 무주택자 5억 원, 1주택자 3억 원으로 높다는 점입니다. 더불어 임차인의 소득제한과 임차보증금 한도가 존재하지 않습니다. 물론 다른 보증기관과 마찬가지로 1주택자의 보유주택은 시세 9억 원 이하여야 합니다.
단, 신용등급(신용점수환산표 이용)별로 최대 대출한도가 차등 적용되므로 자세한 사항은 서울보증보험 사이트를 참조해주세요! 또한, 주택금융공사와 주택도시보증공사와 달리, 보험료를 은행에서 부담합니다.
에디터는 다음 편은 Part 1-2: 기관별로 대출 상품 보기 – 주택도시기금, 지자체, 보증서 발급 X으로 돌아오도록 하겠습니다!
