“열심히 일하고 투자한 돈과 대출 받은 돈을 모아 전세금을 잘 마련했습니다. 좋은 임대인 분들도 많이 계시는 거 알지만 전세 사기 관련 뉴스를 보다보니 제 전세금이 너무 걱정됩니다
확실하게 제 전세금을 지킬 수 있는 방법이 없을까요?”
전세금 마련하시느라 정말 고생하셨습니다! 자금을 꾸준히 모아 전세금을 잘 마련한 만큼 자신의 전세금을 지키는 것은 더욱 중요합니다. 소중한 전세금 보호를 위한 3가지 방법을 에디터와 함께 공부해서 꼭! 최소한 한 가지 방법은 지켜야 합니다!
1. 확정일자 & 전입신고
전세 계약을 진행할 시 일반적으로 많이 알고 계신 보증금 보호 방법이자 이사한 전셋집으로 전입신고 하는 데에 문제만 없다면 당연히 해주셔야 하는 방법입니다. 우선 확정일자와 전입신고가 정확히 무엇인지 한 번 짚고 갈까요?
Q) 확정일자?
주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 도장을 찍는 것입니다. 즉, 계약서의 작성일자에 관한 안전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜입니다.
주로 관할 주민센터나 공증사무소에서 진행 가능하며, 기관 서류에 등록되어 해당 문서가 해당 일자에 존재함을 증명합니다. 더불어, 전세대출을 받을 시 미리 확정일자를 받아 은행에 임대차계약서(사본)을 제출해야 합니다.
Q) 전입신고?
새로운 거주지로 옮긴다는 것을 신고하는 행위입니다. 전입신고는 관할 주민센터나 정부24에서 가능하므로 잔금일 당일에 꼭! 전입신고 하셔야 합니다!!!
주민센터와 정부24 모두 18시까지 전입신고가 되어야 당일에 처리가 됩니다. 단, 정부24에서 하는 온라인 전입신고는 신청 시간이 15시를 넘긴 경우 익일에 처리될 수도 있다고 하니 15시 이후에는 안전하게 주민센터를 방문하시는 것을 권해 드립니다.
확정일자 & 전입신고의 효과
앞서 말한 전입신고를 하는 것과 더불어 건물에 대한 점유, 즉, 실제 거주라는 조건도 만족하면 대항력이 생깁니다. 더불어 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차인은 우선변제권을 취득합니다. 이 우선변제적 효력이 생기려면 전입신고로 인해 생기는 대항력이 꼭 필요합니다.
그런데 말입니다… 놀랍게도 대항력의 효력 발생일은 전입신고 익일 0시입니다.
반면에, 근저당권의 효력발생 시점은 등기부등본에 접수된 당일부터 발생하기 때문에 시간 싸움 문제입니다. 따라서 잔금 치르기 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인하시고 잔금을 치르시기 바랍니다.
참고로, 어렵긴 하지만 임대인에게 양해를 구하고 협의가 됐다면, 잔금 치르기 전 미리 전입신고도 가능합니다. 보통 잔금일에 이사를 하고 전입신고도 같이 하는데 이런 경우는 전입신고를 먼저 하고 잔금일에 이사를 하는 거죠.
2. 전세권 설정
Q) 전세권?
전세권이란 민법 제303조 제1항에 의거하면 «전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리»를 말합니다. 이처럼 전세권 설정을 하면 등기부등본 을구에 임차인의 이름이 올라가기 때문에 임대인의 동의가 필요합니다. 전세권 설정 시에 수익자부담의 원칙에 따라, 통상 임차인(세입자)이 비용을 부담합니다. 즉, 전세권 설정을 필요로 해서 설정한 사람이 비용을 부담하고, 전세권 해지 시에도 마찬가지로 말소의 의무를 가진다고 보면 됩니다.
전세권 비용의 경우 전세금 2억을 예시로 설명 드리겠습니다.
비용은 아래의 항목들을 합한 금액으로 전세금 2억 기준 법무사 수수료를 포함하여 약 7~80만원 정도라고 보시면 됩니다.
- 등록면허세 (전세보증금의 0.2% / 지자체별로 달라 질 수 있음): 400,000원
- 지방교육세 (등록세의 20%): 80,000원
- 등록 수수료: 부동산당 10,000원(온라인신청) ~ 15,000원(방문신청) 고정
- 법무사 수수료: 평균 2~30만 원
인터넷 등기소–등기비용안내 부분에서 법무사 수수료를제한 나머지 예상 금액을 알아볼 수 있습니다.
CHECK POINT
- 전세권 설정 시 바로 당일 효력이 발생
- 만약 임대인이 보증금 반환을 하지 않았을 때 소송 제기 없이 바로 경매 청구 가능
- 실제 거주하지 않아도(점유X) 전세권 설정만으로 효력 발생
다만 임대인이 등기부등본이 지저분해지는 것을 꺼려한다면 할 수 없는 방법이라 임대인과의 사전 협의가 꼭 필요합니다.
소중한 전세금 보호를 위한 방법 중 확정일자&전입신고와 전세권 설정 방식을 알아봤습니다.
확정일자&전입신고는 굉장히 일반적이고 대다수가 하는 방식이고 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요한 방식이었죠? 다음 편에서는 최근 들어 많은 사람들이 가입하고 있는 전세보증금 반환보증 보험(전세보증보험)에 관한 내용으로 에디터는 돌아오도록 하겠습니다
