우선 “ooo한 전셋집이 좋다!”를 말하기에 앞서, 집을 구할 때 거주할 지역만 정해진다면 그 이후 제일 먼저 해야 할 일은 그 지역의 시세를 알아보는 일입니다. 그렇지만 현대인은 소득을 버는 일을 제외해도 굉장히 바쁩니다. 그렇다면 부동산에 꼭 가지 않고도 내가 살 지역의 시세를 알아볼 수는 없을까요?
매물 시세 확인 방법
먼저 전월세 실거래가는 국토교통부 실거래 공개시스템에서 알아 볼 수 있습니다.
2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전월세 가격 자료를 제공하고 있고, 2011년 12월부터는 아파트 외의 단독주택과 다가구∙다세대주택 전∙월세 가격 자료까지 제공됩니다.
전∙월세 가격 자료는 주택 소재지의 주민센터 또는 시∙군∙구의 출장소에서 임대차 계약서에 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 보증금, 임대료, 주택소재지 등 거래정보를 부동산거래관리시스템에 입력하여 수집합니다. 즉, 전∙월세 가격 자료는 확정일자를 부여받을 때 공무원이 수집할 뿐, 임차인이나 부동산 개업공인중개사에게 신고의무가 있었던 것은 아닙니다.
이러한 이유로 인하여 정부가 발표한 2020 주거종합계획에 따르면 정부는 임대차 보호 강화를 위해 주택 임대차 신고제를 2021년 6월 1일부터 시행했습니다. 임대차 신고제란 정식 임대사업자 외에 일반 임대인의 전·월세 거래도 주택 매매처럼 일정 기간 내 실거래가로 신고하도록 하는 제도입니다. 수도권, 광역시, 세종시, 도시 지역에 있는 주택의 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월 임대료가 30만 원을 초과하면 신고 대상이 됩니다. 또한 신규와 갱신 계약 모두 신고해야 하며 계약금의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외됩니다.
주택은 특수성이 존재합니다. 아파트를 예시로 들면 같은 단지, 같은 동, 평수의 아파트일지라도 각각의 노후 정도, 아파트 방향 및 채광 등에 따라 가격이 모두 다릅니다. 또한 거래 시점의 부동산 시장의 상황에 따라서도 거래가격이 달라집니다. 따라서 전월세 실거래가는 대략적인 시세를 파악하는 정도로 파악하시면 좋아요
국토교통부 실거래 공개시스템 외에도 직방, 다방, 피터팬의 좋은방 구하기 등과 같은 부동산 앱을 활용하여 대략적인 시세를 파악 할 수 있습니다. 물론 허위 매물도 존재할 수 있다는 점!도 고려하셔야 해요. 직접 발로 뛰며 시세를 알아보는 일도 무조건 필요합니다
전셋집과 관련된 대출 이야기
그렇다면 전셋집의 시세도 알아봤으니… 어떤 전셋집이 좋은지 알려드려야겠죠?
사실 집의 컨디션에 관해서는 사람마다 무엇을 가장 중요하게 여기는지 천차만별로 달라요. 채광? 역세권 위치? 소음? 구조? 좋은 집을 고르는데 꼭 필요한 기준들이지만 전세 대출을 받을 수 있는지, 그 집이 과연 안전한 집인지와는 상관이 없습니다. 그렇기 때문에 에디터는 미적인 측면 외에 실제적으로 어떠한 집에 살아야 안전하고 자신의 소중한 전세금을 지키면서 살 수 있는 지 알려드리도록 할게요!
a. 전세 대출이 가능한 집
우리는 우선 무엇보다도 매물을 살펴볼 때 전세 대출이 가능한 집을 찾는게 가장 중요합니다. 물론, 전세 보증금을 대출 없이 마련할 수 있다면 생각할 필요가 없는 부분입니다. 그렇지만 자본이 부족한 사람이거나 큰 목돈의 전세보증금이 2년동안 묶여 있는게 싫은 사람들은 대출이 가능한 집을 찾는 것이 매우매우매우 중요합니다!
우선 전세 대출을 실행하기 위해서 등기부등본과 건축물대장에 반드시 주택에 해당하는 건물로 등록이 되어있어야 합니다. 업무용 오피스텔이거나 근린생활시설로 등록되어 있다면, 전세 대출이 불가능해요!!! 근린생활시설일 가능성이 높은 건물들은 보통 1층에 상가로 되어 있고, 그 위층부터는 근린생활시설이나 원룸으로 임대를 주는 형태가 많아요. 혹시 이에 대해 더 궁금한 분들이 있다면 전세 계약하는 사람들이 꼭 알아야 할 필수서류 TOP 3 (등기부등본 편)에서 근린생활시설에 대한 설명을 참고해주세요
이전과 달리, 주택임대차보호법 개정으로 전세대출취급 전 과정에서 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 사실 실무적으로는 임대인의 동의가 준한 절차가 필요하기 때문에 임대인이 알 수 밖에 없는 부분이니 처음부터 말씀하시는 게 좋습니다. 더불어 계약서를 작성할 때 보통 ‘임차인이 전세자금대출이 불가능하면 계약금을 반환한다’라는 특약사항을 넣기 때문에 임대인이 알 수 있는 부분이므로 처음에 말씀하지 않으면 임대인이 거부하여 계약이 이뤄지지 않을 수도 있습니다. 그렇기 때문에 미리 매물을 알아볼 때 꼭! 공인중개사에게 대출을 받을 수 있는 집을 중개해달라고 하셔야 헛걸음하는 일이 없습니다!
CHECK POINT
- 등기부등본 및 건축물대장에 주택에 해당하는 건물인지 확인
- 업무용 오피스텔 X
- 근린생활시설 X
- 임대인이 전세자금대출 받는 것에 동의하는지 확인
b. 근저당 설정이 안전 범위 이내인 집
전세대출이 가능한 집을 찾았다면, 나중에 전세 계약이 만료된 후 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지가 중요해요!!! 여러분의 전세금은 소중하니까요 (찡긋)
우선 임대인의 주택담보대출 금액이 어느 정도인지 알아봐야 합니다. 담보대출이 전혀 없는 매물은 있긴 하지만 굉장히 인기가 많고 임대인이 전세대출을 받는 임차인을 선호하지 않은 경우가 있기 때문에, 담보대출이 있는 전셋집이라도 근저당이 허용 가능한 수치 내인지 확인하시면 됩니다.
CHECK POINT
아파트, 오피스텔
현재 주택 시세의 80% ≥ 근저당 + 전세 보증금
원룸, 다가구주택, 단독주택
현재 주택 시세의 70% ≥ 근저당 + 전세 보증금 + 선순위 세입자 전세보증금 총액(다가구주택의 경우)
=> 현 임차인 이전에 설정된 근저당 및 선순위 세입자의 전세보증금 총액 모두 선순위채권에 포함
위와 같이 계산하는 이유는 만약 임대인이 전세 계약 만료시 보증금을 변제할 능력이 없어 경매로 집이 넘어갔을 때 일반적으로 낙찰되는 가격을 반영하였습니다. 하지만 위의 비율은 평균적인 금액으로 인기가 없는 지역이거나 매물 자체에 문제가 있을 경우 유찰이 될 수 있습니다. 대부분의 경매에서는 1회 이상 유찰이 된다고 생각하시면 편합니다.
만약 경매에서 유찰이 되면? 네. 최저 경매 가격이 하락합니다. 법원에 따라 다르지만 유찰이 될 때마다 최소 2~30%의 저감률로 최저 경매가격이 하락합니다. 다시 말해, 낙찰 후 현 임차인이 받을 수 있는 전세금으로 돌려받을 수 있는 배당금이 줄어든다는 의미입니다.
참고로, 경매에서는 매물이 낙찰된 낙찰금에서 경매 집행 비용을 제하고, 선순위 채권을 갚은 뒤 나머지 금액만이 현 임차인에게 보장이 됩니다. 따라서 자신의 전셋집이 경매로 넘어가기 위한 걸 예방하기 위해서라도 근저당 설정이 안전한 집에 전세로 들어가는 것이 좋습니다.
전셋집을 알아보실 때 이 정도만 확인하신다면 살면서 거의 문제가 없을 거에요! 너무 걱정하시지 말고, 이 글을 읽는 모든 분들이 좋은 집을 찾길 에디터가 응원합니다
