“ 드!디!어! 마음에 드는 집을 찾은 로니 씨. 집을 놓치고 싶지 않아 후다다닥 임대인과 공인중개사와 함께 계약을 서둘러 진행합니다. 계약서의 여러 특약사항을 읽어보니 모르는 용어가 많아 시간만 흐릅니다. 조급한 마음에 계약서를 대충 읽고 계약금을 보내고, 중개수수료 조율도 하지 못했습니다. 그러나 로니 씨는 대출 심사에서 부결이 되는 바람에 계약금을 돌려달라 요청했지만, 임대인은 특약사항에 그런 사항이 없었음을 근거로 하여 계약금을 돌려주지 않고 있습니다. “
이런 상황을 만난다면 어떻게 해야 할까요?
사실 이런 상황에서 분쟁 없이 계약금을 돌려받기란 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 문제가 없도록 미리 계약서를 작성하기 전에 필요한 사항을 공인중개사에게 이야기하여 특약사항에 표기하고, 임대인과 임차인의 의견이 서로 조율될 수 있도록 해야 합니다.
위와 같은 상황이 생기지 않도록 계약서 조항과 그중에서도 어떤 점이 중요한지와 알쓸특(알아두면 쓸모 있는 특약사항)까지!!! 모두 다 알려드릴테니 잘 따라와주세요
임대차계약서 구성
임대차계약서의 주요 항목들은 임차주택의 표시, 계약내용, 특약사항, 임대인과 임차인 및 공인중개사의 정보로 구성되어 있습니다. 계약서의 각 항목에서 어떤 내용들을 다루는지 알려드리겠습니다.
1) 임차주택의 표시
- 등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지와 그 이외의 것들 표시
- 계약하려는 소재지가 등기부등본 표제부상 주소가 맞는지 확인
- 다세대∙다가구주택이라면 몇 층인지, 몇 번째 집인지까지 자세하게 기록
2) 계약내용
- 보증금, 계약금, 잔금 등의 금액이 기입됨
- 계약금과 잔금을 입금할 때는 소유주 명의의 통장으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 영수증 받기
- 보증금 내용 이후로 계약의 존속기간(임대차기간)에 대해 표기
3) 특약사항
- 임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항 모두 기록 가능
- 예를 들어, 반려동물 허용, 입주 전 수리(도배, 싱크대 등) 계약 중도 해지가 가능하다라는 등의 합의
4) 임대인과 임차인 및 공인중개사 정보
- 임대인의 신분증 진위 여부 확인하기 (정부24 웹사이트/앱 or 경찰청교통민원24)
- 임대인의 신분증과 본인 신분증 홀로그램 비교도 포함
- (등기부등본 갑구의 최종 소유주 = 계약하러온 임대인) 일치 여부 확인
- 대리인 계약이라면?
- 대리인 신분증, 위임장, 인감증명서(3개월이내 발급) 必
- 소유주(위임인)와 통화하여 대리 사실을 확인하고 녹취
- 임대인이 공동명의라면?
- 공동임대인의 신분증, 위임장, 인감증명서 모두 필요 (단, 어느 한 쪽이 과반수 이상이라면 위임장이 없더라도 계약은 유효함) (1:1 비율의 공동명의라면 부부라도 필요)
- 공동소유자가가 다수라면 계약자와 위임한 공동소유자의 지분을 합한 것이 과반수 이상이어야 함
예시) 임대인 A, B, C가 각각 25%, 30%, 45%의 지분을 가지고 있다고 가정해볼게요. 만약 내가 임대인 A와 계약서를 쓰고, 임대인 B가 A에게 위임했다면 총 지분이 55%가 됩니다. 이는 과반수 이상이 되기 때문에 임대인 C의 위임장이 없더라도 이 임대차계약은 유효하게 되는 것이죠.
알쓸특(알아두면 쓸모있는 특약사항)
특약사항은 계약서에서 가장 중요한 계약서의 꽃이라고 할 수 있겠습니다. 본 계약에서 임대인과 임차인이 추후에 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 보장 범위를 서로 합의해서 작성하기 때문이죠.
보통 중요하게 다루는 부분은 다음과 같습니다.
- 임차인이 주택을 인도받을 때까지 근저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용
- 만약 임차인이 전입신고 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지면, 임차권이 그 권리보다 후순위가 되어 문제가 발생했을 시 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
- 임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용
- 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리 비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확하게 하기 위해 약정을 해두고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 이러한 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두면 좋습니다.
- 입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용
- 이 부분은 현 임차인의 입주 이전에 전 임차인과 임대인 사이에 해결되어야 할 문제이기에 명확하게 특약사항에 표기해두면 좋습니다.
- 임대차 중도해지에 대한 내용
- 피치 못하게 임대차 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하거나 전근 등의 일로 이사를 할 수 밖에 없을 때를 대비하여 중도해지에 관한 합의(임대차 계약 중도해지 가능 여부, 다음 임차인은 현 임차인이 구하기 등)를 약정하면 좋습니다.
- 임대차 중 반려동물 여부에 관한 내용
- 미리 협의 없이 임대차 존속기간 중 반려동물을 키우게 되면 집의 파손 여부에 관한 분쟁이 생길 여지가 있으므로 계획이 있다면 미리 이야기하는 것이 필요합니다.
임차인에게 유리한 특약사항을 넣는다면, 임대인이 원하는 특약사항도 받아들여 서로 조화롭게 협의하는게 필요해요! 당연한 말이지만 계약은 한쪽에게만 유리하게 하는 것이 아니므로 원만한 계약을 위해서는 서로의 상황을 배려하는 게 필요합니다.
다음으로, 실제로 계약서에 많이 쓰는 특약사항을 실제로 직접 보러 가볼까요?
CHECK POINT: 임차인에게 유리한 특약사항
특약사항을 제대로 작성하지 않으면 여러분들의 소중한 자금을 잃을 수도 있습니다
집!중!
임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.
- 전세자금대출 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.
- 임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조하며, 대출상환 및 부대비용은 임차인이 부담한다.
- 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.
- 현목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의과실로 파손한 부분은 임차인이 원상복구한다. (단, 자연 노후는 제외한다.)
- 임대인은 별도의 사전 협의가 없는 경우, 임대계약 만료시 새 임대차 여부와 관계 없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.
- 기타 사항은 부동산 관례에 따른다.
이외의 특약사항들은 본인의 계약 상황에 따라 달라질 수 있으니 꼭 자신에게 필요한 사항들이 있다면 미리 공인중개사에게 이야기하면 임대인과의 조율을 도와줍니다!
“계약서의 모든 특약사항은 효력이 있나요?” — 주택임대차보호법 명시
Q) 만약에 집이 마음에 들어 계약을 하는데 임대인이 임차인에게 불리한 특약사항을 요구하여 계약을 하게 됐다면, 이 특약사항은 효력이 있나요?
A)그렇지 않습니다. 만약 특약사항이 주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어선다면 전혀 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제 10조(강행규정)에 따르면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 명시되어 있습니다. 그렇기 때문에 혹시 임차인 본인에게 불리한 약정을 하게 됐다면 그 효력을 인정받을 수 없기에 걱정하지 않아도 됩니다!
물론, 특약사항 중 반려동물 금지나 집의 훼손 여부(못질, 협의되지 않은 페인트칠 등) 등은 임대차보호법 위반도 아니고, 민법상 반사회질서 행위에 해당하는 수준이 아니기에 효력이 있습니다.
하지만 다음과 같은 특약사항들은 대표적으로 효력을 인정받기 어려운 경우입니다.
- 세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
- 세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.
- 보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.
만약 임대인이 요구한 특약사항이 굉장히 부당한 수준으로 보이고 공인중개사를 통해 적절한 수준으로 협의되지 않는다면 에디터는 다른 매물을 찾으시기를 강력 추천드립니다…
계약기간동안에는 계속해서 서로 커뮤니케이션을 해야 할 사이이기 때문에 자신이 임차인이든 임대인이든 마음이 편안한 것을 최고로 칩시다!
