전세 계약할 때 꼭 알아야 할 필수서류 TOP 3: 등기부등본 편에 이어 건축물대장과 중개대상물 확인 설명서 편으로 돌아왔습니다!
등기부등본은 이 중에서도 워낙 중요한 서류이기 때문에 상당히 내용이 많았었죠? 물론 건축물대장과 중개대상물 확인 설명서도 중요하지만 내용이 그만큼 많지는 않으니 걱정 마세요
혹시 아직 이전 등기부등본 편을 보지 않으신 분이 있다면? 아래 링크를 클릭해주세요!
2. 건축물관리대장(건축물대장)
두 번째로, 임대차계약시 많이 보게 될 서류 TOP 2 바로 건축물관리대장입니다. 보통 건축물대장이라고 줄여서 이야기해요. 건축물대장은 건축물에 관련된 기재사항을 국가에서 대장으로 관리하는 공적 장부를 의미합니다. 쉽게 말해, 정부에서 건물에 대한 정보들(면적, 층수, 구조, 건축 연도 등)을 정리해놓은 것이라 생각하면 됩니다.
CHECK POINT: 건축물대장 발급받는 과정
발급받는 과정은 정부24 기준으로 설명드릴게요! 정부24 사이트에 들어가서 메인 화면의 자주 찾는 서비스–건축물대장을 클릭하면, 위의 그림과 같은 화면이 나오는데 신청하기 버튼을 클릭해주세요. 그 이후 아래의 화면에서 건축물대장(발급) or 건축물대장(열람) 중 원하는 서비를 골라 건축물소재지를 입력하고, 대장구분을 건축물의 종류에 따라 선택합니다. 그럼 조회 완료!
CHECK POINT
- 임대차계약서상 소재지와 건축물대장의 주소가 동일한지 확인
- 건축물대장의 현소유주가 내가 계약하는 임대인과 일치한지(등기부등본의 최종 소유주까지 모두 일치한지) 확인
- 건축물대장의 건물 용도상 주택에 해당하는지
주택에 해당돼야 전세자금대출 가능
계약서 작성 전에, 건축물대장에서는 위의 3가지 CHECKPOINT만 보면 됩니다. 임대차계약시 건축물대장에서 다른 부분은 딱히 볼 필요가 없기 때문에 위의 내용만 확실하게 확인하면 끝!
“제가 살고 있는 집이 위반건축물에 해당한다구요?!” — 위반건축물 확인 방법
위반건축물은 건축물의 사용 승인 이후에 용도변경, 증축, 개축, 대수선 등의 행위를 할 경우 건축법에서 정해진 절차를 거치지 않고 무단으로 행한 건축물을 뜻합니다.
그럼 위반건축물 표시는 어디에서 확인할 수 있을까요?
바로 건축물대장의 1페이지 오른쪽 상단에서 노란색 위반건축물 꼬리표를찾을 수 있습니다. 이와 같이 위반사항이 관청에 적발돼서 건축물대장에 기록이 남은 건물들은 일정 기한까지 원상복구하라는 시정명령이 나옵니다.
그렇다면 왜 위반건축물 표시를 예민하게 확인해야 하는 걸까요?
왜냐하면 위반건축물 표시가 있는 주택이라면 대부분은 금융기관에서 대출을 받기 어렵기 때문입니다. 보통 아파트, 빌라 등의 공동주택 및 다세대주택의 개별 호실이 위반건축물인 경우 전세자금대출이 안 되지만, 다가구주택처럼 개별 호실이 아닌 건물 전체의 소유주가 한 사람(공동명의는 다수)인 경우에는 입주하는 해당 층에 위반사항 등록이 없다면 전세 대출이 가능하기도 합니다. 물론, 이는 행원 재량이므로 꼭! 은행에 서류를 지참해 상담을 받아보시길 바랍니다.
위반건축물의 유형은 정말 다양하지만, 전세자금대출과 전세보증금 반환과 관련된 유형만 에디터가 뽑아드릴게요!
CHECK POINT
- 불법으로 다세대주택 등의 발코니 확장
- 무단 용도변경, 증축, 개축, 대수선 등의 위법
- 동일 층에 방쪼개기를 해서 불법으로 가구 분리
- 무허가 옥탑방
- 근린생활시설로 등록된 곳을 주택으로 임대
위반건축물은 전세자금대출을 받기도 어렵지만, 본인 자금으로 계약했을 때도 임대인에게 문제가 생겼을 시 보증금을 반환받기 어려운 경우가 많으므로 주의하셔야 해요
잠깐 멈춰!
Q) 다가구주택과 다세대주택의 차이가 무엇인가요?
A)
다가구주택
건축물의 용도상 단독주택이고, 단독소유입니다. 즉, 모든 세대의 임대인이 동일합니다. 선순위채권 제한 등의 조건만 맞다면 전세 대출이 어려운 편이긴 하나 HF와 HUG에서 전세 대출이 가능합니다. 또한 문제가 생겨 주택이 경매에 넘어갈 경우, 자신보다 우선 순위인 세입자의 보증금 반환부터 이루어져 리스크가 큰 편입니다. 단독주택 등이 해당됩니다.
다세대주택
건축물의 용도상 공동주택이고, 구분소유입니다. 즉, 해당 세대별 임대인이 전부 상이합니다. 아파트, 연립주택 등이 해당됩니다.
3. 중개대상물 확인 설명서
마지막으로, 전세 계약 필수서류 중 TOP 3 중개대상물 확인설명서는 거래분쟁을 사전예방하고 개업공인중개사와 중개의뢰인 간에 책임한계를 명확히 구분하기 위해 공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 법정문서입니다. 집에 대한 설명들을 문서화 해서 증거를 남겨놓는 거죠.
다시 말해, 부동산 거래의 블랙박스라고 할까요? 임대차계약을 하고나면, 공인중개사가 중개대상물 확인설명서 인쇄하여 주고 중개물에 관하여 설명을 합니다.
많은 항목들 중 전세 사는 사람들에게 가장 중요한 점은 다음 3가지와 같습니다.
2번은 이미 등기부등본에서 체크했던 부분이라 가볍게 훑고 넘어가면 됩니다.
9번의 경우 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 중요한 사항으로, 특히 다가구주택에서는 본인의 보증금이 안전한지 계산할 때 선순위 임차인들의 전세보증금까지 포함해서 계산해야 합니다.
13번은 중개보수비가 본인이 계약하는 지역의 요율표에 맞게 계산되었는지 확인하고, 만약 공인중개사와 미리 비용에 관해 조율했다면 그 금액으로 표기되었는지 확인하면 됩니다. 또한 20년 2월 21일 시행 공인중개사법 개정으로 중개보수 지급시기란이 추가 되었으므로, 공인중개사와 미리 조율하거나 조율하지 않았다면 잔금일에 지급하면 됩니다.
위에 표기된 항목 이외에 살펴봐야 할 점으로 ⑩ 내부·외부 시설물의 상태(건축물)과 ⑪ 벽면 및 도배상태 정도가 있습니다.
10번은 수도와 난방방식 등의 내용이, 11번은 누수와 도배의 내용이 포함되어 있어 보통 임대인과 새로 계약을 하면서 이전의 상태가 좋지 않을 때 집을 수리하거나 새로 도배를 해주는 경우가 많기 때문에 중개대상물 확인설명서에 표기를 잘 해둔다면 분쟁 없이 일을 잘 처리할 수 있어요!
이상으로 전세 계약 시 꼭! 알아야하는 필수 서류 TOP3를 알아봤습니다. 정말 이 서류들만 알면 전셋집 알아보고 전세 대출 상담 받을 때도 자신감이 붙은 채로 갈 수 있어요!!! 처음 볼 때만 용어가 생소할 뿐 에디터가 알려드린 부분만 계속 확인한다면 다들 전세 계약의 마스터가 되실 수 있을 거에요
