두근두근
새로운 집과 만나러 가는 길은 언제나 설레요! 하지만 서류를 체크하는 일은 전혀 설레지 않습니다. 부동산 관련 용어는 어렵고 확인해야 할 서류는 많죠. 이 집이 좋은 집인지, 위험한 집인지도 헷갈립니다. 혹시 처음 보는 서류와 용어의 바다에서 길을 잃은 적이 있다면, 지금부터 계약을 하러 가기 전에 꼭 알아야 할 서류들을 에디터와 함께 알아보러 갈까요?
전세 대출을 받는 것에 상관 없이 전세 계약을 한다면 아래의 3가지 서류만 확실하게 알고 계시면 됩니다!
등기사항전부증명서 (등기부등본)
건축물관리대장 (건축물대장)
중개대상물 확인 설명서
1. 등기사항전부증명서 (등기부등본)
첫 번째로, 부동산의 신분증이라 할 수 있는 등기사항전부증명서입니다. 등기사항전부증명서는 부동산에 관한 권리관계 또는 부동산의 현황을 기재하는 장부(출처: 대한민국 법원 인터넷 등기소)를 말합니다. 다시 말해, 부동산 매물을 누가 소유하고 있는지, 이 매물을 담보로 한 채무는 없는지 등을 기재한 장부입니다. 이전에는 명칭이 등기부등본이었으나, 2011년에 등기사항전부증명서로 명칭이 바뀌었어요. 그렇지만 일상생활에서 두 용어는 혼용되기 때문에 같은 용어임을 잊지 마세요! 아래 설명부터는 편의상 등기부등본이라 칭하겠습니다.
CHECK POINT: 등기부등본 발급받는 과정
- 인터넷 열람: 700원
- 발급: 1,000원
인터넷등기소에서 부동산등기-발급하기/열람하기를 클릭한 뒤 부동산구분에서 집합건물(아파트, 연립주택, 오피스텔 등) / 건물(일반주택, 다가구주택 등) / 토지(대지 등) 중 확인하려는 매물에 해당하는 것을 선택합니다. 참고로, 일반주택이나 다가구주택은 토지 등기부와 건물 등기부를 따로 보셔야 합니다. 등기기록상태를 현행으로 선택하고 주소를 입력한 뒤, 검색을 눌러줍니다.
다음 단계에서는 등기기록 유형에서 전부를 선택하고 말소사항포함 또는 현재유효사항을 선택하면 됩니다. 이후 다음을 누르고 결제한 뒤 발급 및 열람하시면 됩니다. 말소사항포함의 경우 과거의 가압류, 근저당권 설정까지 나오기 때문에 현재는 굳이 볼 필요는 없습니다. 그렇지만 전세는 임대인과 임차인의 신뢰 관계가 중요하다고 보이기 때문에 한 번쯤 확인해보셔도 좋습니다. 현재유효사항의 경우 현재 해당되는 사항만 등기부등본에 표기되기 때문에 지금 필요한 부분만 확인 할 수 있습니다. 요약에 체크하면 주요 핵심 내용들이 간략히 요약되어 한 눈에 보기 편하다는 장점이 있어요. 다른 모든 걸 확인하는게 너무 어렵고 힘든 분들은 요약만 확인하셔도 중요 내용이 모두 포함되기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다
등기부등본 구성
각각 표제부, 갑구, 을구, 요약 네 부분으로 구성되어 있고, 다른 항목과 달리 요약은 위의 내용 중 중요한 내용만 압축되어 있는 부분으로 한눈에 정보를 이해해야 할 때 유용합니다. 그러면 가장 먼저 첫 부분인 표제부부터 알아보러 가겠습니다
a. 표제부
표제부는 해당 부동산의 소재와 용도, 면적 등의 현황이 기재되어 있는 부분입니다. 여러분들의 ‘집이 어디 있는데?’와 같은 물음을 해결해주는 부분인 거죠! 표제부에서는 아래의 CHECK POINT만 확인하면 끝.
CHECK POINT
- 계약하려는 부동산의 주소와 등기부등본에 기재되어 있는 소재지가 일치되어 있는지 확인
- 계약하려는 매물이 아파트와 같은 집합건물이라면 대지권도 확인 必
대지사용권(대지권)
대지사용권이란 용어는 처음 보시는 분은 굉장히 생소하게 느껴질 것이라고 생각합니다. 이 용어를 일상생활에서 잘 쓸 일이 없어서 더 어렵게 보일 수도 있겠지만 필요한 만큼 에디터와 함께 공부해보도록 할게요
보통 대지권이라고 많이 표기하고, 아파트나 다세대주택과 같은 집합 건물 등기부등본에서 볼 수 있는 용어입니다. 구분소유자가 그 전유부분을 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 권리(출처: 대한민국 법원 인터넷 등기소)라고 정의됩니다. 여기서 전유부분은 구분소유권의 목적이 되는 건물 부분, 아파트를 예시로 들면, 현관문을 열고 들어서면 보이는 공간부터 해당됩니다. 아파트 복도, 계단 등에 해당되는 공용부분과 반대되죠. 다시 말해, 본인이 당해 집합건물이 세워진 토지를 사용할 권리를 말하는 것이죠.
집합건물은 전체 토지에 대해 구분소유자별로 대지권 비율을 적용하여 소유권 및 사용권(대지지분)을 가지게 됩니다. 그렇기에 따로 토지 등기부등본을 확인하지 않고, 표제부의 대지권의 목적인 토지의 표시, 대지권의 표시가 집합건물의 토지 등기부 현황을 나타냅니다.
a. 대지권의 목적인 토지의 표시 항목이 없음
b. 대지권의 표시 항목이 없음
c. 대지권의 목적인 토지의 표시 항목에 대지권 미등기라는 문구가 있음
d. 대지권의 표시 항목에 토지에 관하여 별도 등기있음 문구가 있음
a~c의 경우 보통 구분건물 소유자가 토지에 대한 소유권이 없거나 여러 사정으로 등기 절차가 지연된 경우입니다. d의 경우 대지권이 설정된 토지에 근저당권(융자) 설정 등이 걸려있는 경우입니다. 모든 케이스의 이유는 해당 토지에 대한 등기부를 따로 확인하여야 자세히 알 수 있겠지만, 추후 이와 관련해 문제가 발생할 가능성이 높기에 일반적인 상황과 벗어나 있다면 에디터는 계약을 권하고 싶지 않습니다.
근린생활시설
여러분은 “근생”이라는 단어를 들어보셨나요? 사실 알고 보면 근생은 우리와 가깝고 쉬운 단어였습니다
근린생활시설, 줄여서 근생이라 부르는 건물은 보통 주택가 또는 그 인근에 입지하여 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설입니다. 근생은 대지권과 마찬가지로 주로 집합건물의 등기부등본 표제부에서 확인할 수 있습니다.
근생은 업종과 규모에 따라 아래와 같이 분류됩니다.
제1종근린생활시설: 생활에 꼭 필수적인 시설
제2종근린생활시설: 생활에 유용한 시설
CHECK POINT
- 근생은 전세 대출 불가능 → 전세 대출을 받을 예정이라면 꼭 등기부등본과 건축물대장에서 근린생활시설 여부 확인
- 전세 시세가 주변에 비해 저렴하나 중개 수수료가 주택에 비해 비싼 편
- 싱크대 설치도 불법이라 신고가 들어온다면 철거 必
시간이 부족하신 분들은 위의 CHECK POINT만 확인하셔도 됩니다. 아래의 내용은 이를 자세하게 설명해드리는 내용이에요.
근생은 건축물의 용도가 주택이 아니기 때문에 시중은행에서 전세자금대출이 불가능합니다. 일부 임차인들이 수익을 위해 이 근린생활시설을 주택으로 불법개조하여 임대하는 경우가 있어 임차인들이 잘 모르고 계약하는 분들이 많다고 해요. 매물이 주변 시세보다 저렴하다는 장점이 있기 때문이죠. 하지만 근생은 전세자금대출 불가능과 더불어 부동산 중개 수수료가 일반 주택에 비해 비싸고, 싱크대 설치도 불법이라 만약 신고가 들어온다면 철거해야 합니다. 따라서, 등기부등본에 근린생활시설이 표기되어 있다면 해당 용도로 등록된 층이 몇 층인지, 내가 계약하고자 하는 층수의 용도는 주택으로 되어있는지 확인 후 계약해야 합니다. 근린생활시설 여부는 등기부등본에서 확인 후, 건축물대장에 내가 들어갈 공간의 용도를 확인하면 끝!
b. 갑구
갑구는 등기부등본에서 부동산의 소유권에 관한 권리가 기재되는 항목입니다.
CHECK POINT
계약을 체결 할 임대인이 해당 매물의 실 소유주인지 확인- 부동산이 공동 소유라면, 소유지분이 어떻게 나뉘어져 있는지 확인 (기준은 과반수)
- 한 사람이 과반수 지분을 가지고 있다면, 나머지의 소유주의 위임장 필요 無
- 소유주가 다수라면, 계약하는 임대인과 위임받은 소유주들의 지분이 과반수 넘겨야 함
- 일반 주택이라면, 토지 등기부와 건물 등기부의 소유주가 같은지도 확인
만약 계약하려는 전셋집의 등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 경매개시결정 등의 권리침해 용어가 있다면 사실… 계약을 하지 않는 것이 여러분의 정신 건강에 바람직합니다
압류 & 가압류 & 가처분
먼저 가압류는 개인인 채권자가 채무자의 재산 등 어떤 목적물을 임의로 처분하지 못하도록 막아두는 임시 조치입니다. 가압류의 경우, 바로 부동산이 경매 등 강제집행 절차에 들어가는 것은 아니에요. 소송을 통해 압류 절차가 시작되어야 강제 집행 절차도 시작되는 것이기 때문이죠. 하지만 바로 집행이 되는 것이 아니라 해도 안전한 것은 절대 아닙니다. 만약 가압류가 걸려있는 부동산을 임차했다가 채무가 제대로 해결되지 않아 경매에 넘어간다면?! 가압류를 건 채무자의 부채를 먼저 돌려주기 때문에 임차보증금을 제대로 돌려받을 수 없을 가능성이 큽니다.
압류도 가압류의 정의와 동일하지만 채권자가 행정기관이라는 것이 다릅니다. 흔히 빨간딱지라고 하죠? 드라마에서 자주 보셨을 거에요. 주로 국세 등의 세금이 체납된 경우, 채무자가 부동산을 처분하지 못하도록 한 것이죠. 압류의 경우, 경매 등의 강제 집행 절차도 국가기관에서 직접 처리합니다.
반면에 가처분은 금전채권 이외의 청구권에 대한 강제집행을 보전하기 위한 것입니다. 앞서 소개한 가압류가 매물을 통한 금전을 변제받기 위한 절차였다면, 가처분은 그 외의 것, 매물의 소유권 등을 처분하지 못하도록 막아두는 임시 조치입니다.
가등기 & 예고등기
가등기는 예비 등기의 한 종류로 본등기보다 앞서 선순위를 확보하기 위한 조치입니다. 물론 가등기만으로는 효력이 없지만 추후 본등기 시에 순위보전 효력이 있기 때문에 가등기보다 후순위는 말소 처리가 됩니다.
예고 등기도 예비 등기의 한 종류로 소유권에 대한 소송이 제기된 경우 수소법원에서 이를 제3자에게 알리기 위한 경고용 등기입니다. 그렇기 때문에 사실 물권변동에는 아무런 효력이 없습니다. 등기의 말소나 회복을 위한 소송이 제기되었을 뿐이니까요. 하지만 이 경우 매물의 소유권을 두고 분쟁이 이뤄지고 있다는 이야기이므로 역시 계약을 재고하시는 것이 좋습니다.
경매개시결정
만약 매물의 등기부등본을 확인하는데 갑구에 임시 경매개시결정 또는 강제 경매개시결정이라는 항목이 들어가 있다면?
이는 법원에서 경매 신청이 적합하다고 판단하여 경매 절차를 시작한다는 이야기입니다. 물론 앞서 이야기한 것처럼 압류도 동시에 진행됩니다. 경매가 예정된 매물은 임대차계약은 포기하시는 것을 강력하게 권해드립니다!!!
c. 을구
을구에는 등기부등본에서 소유권을 제외한 그 외 권리관계에 대한 정보가 기재됩니다. 을구에서 볼 수 있는 용어들은 전세권, 저당권(근저당권), 지역권, 지상권이 있습니다.
CHECK POINT
- 근저당권이 설정되어 있을 경우 안전한 범위 내인지 계산해보기
- 전세권이 설정되어 있을 경우(=전세권이 말소되지 않았을 경우), 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 현 임차인은 후순위가 된다는 점 알아두기
전세권
전세권은 전세금을 지급하고 해당 매물을 용도에 따라 사용하며, 해당 매물에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 임차인이 본인의 보증금을 보호받기 위한 권리 중 하나로 전입신고하기 및 확정일자 받기와 함께 많이 사용되는 방법이에요. 전세권을 설정하면 해당 매물의 등기부등본에 해당 내용이 기재됩니다. 따라서 계약하려는 을구에 전세권 설정이 표시되어 있다면 본인보다 먼저 임대를 계약한 임차인이 있고, 변제 과정 중 본인의 순위가 해당 임차인보다 밀릴 수 있음을 추측해볼 수 있습니다.
근저당권(저당권)
사실상 위에 말씀드린 압류, 경매 등은 일반적인 임대차 계약에서는 쉽게 볼 수 없는 용어지만, 지금 알아볼 근저당권이나 저당권은 오히려 없는 등기부를 찾기가 더 힘들 정도로 많이 표기되어 있습니다. 간단히 말해, 임대인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 내역입니다. 이러한 근저당권이 있을 경우 집이 경매로 넘어가면 대출을 해준 금융기관에서 먼저 선순위로 변제를 해가고 세입자의 보증금은 후순위로 밀리게 되죠. 그렇기 때문에 임대차 계약을 할 때는 가능한 한 근저당권이 없는 집을 계약하는 것이 가장 베스트죠.
그런데 근저당이 없는 집을 찾는 것이 어렵다 보니 근저당권이 없는 집만을 보게 되면 자신이 원하는 집의 추가적인 조건을 맞추기가 매우 어려워집니다. 만약 근저당권이 설정되어 있지 않은데 전세금 대출까지 받는다면?! 더욱 더 전셋집을 찾는 게 어려워집니다. 따라서 위에서 말씀드린 대로 근저당권 분석이 필요하고 이에 따라 안전한 매물을 구할 수 있어요.
d. 요약
제가 앞서 말한 것들이 다 복잡하고 아무것도 모르시겠다면?! 최소한 등기부등본의 요약 부분만은 정말 꼭! 확인해야 합니다.
등기부등본 열람 시 요약 체크 박스에 체크 하셨다면 등기부등본의 가장 마지막 페이지에 주요 등기사항 요약(참고용)이 함께 표시됩니다.
우리가 확인해야 할 것은 단 3가지밖에 없습니다.
CHECK POINT
- 계약하는 부동산의 주소가 일치하는지
- 최종소유주가 계약하려는 임대인인지
- 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지
요약 항목에는 현재 유효한 권리의 내용만이 표기되어 있어 복잡한 등기부등본도 간단하게 요약된 자료로 보실 수 있습니다. 단, 요약본은 열람할 때만 확인할 수 있어 발급용으로 선택 할 때는 제공되지 않습니다.
이번 편에서는 전세 계약시 꼭 확인해야 할 필수서류 TOP 3중에서 등기부등본의 핵심 내용만 알아봤습니다! 다음 편에서는 건축물대장과 중개대상물 확인 설명서 편으로 돌아오겠습니다
