지금까지 HYONee 에디터와 여러 전세 대출 종류도 알아보고, 전셋집을 알아볼 때 무슨 서류를 확인하고 준비해야하는지도 공부했고, 전세금 보호를 어떻게 하는지까지 알아봤어요
와아아아아아 짝짝짝
여기까지 오느라 다들 고생하셨습니다! 중간에 잠깐 쉬어가는 느낌으로 에디터가 JUNE비한 전세 기초 용어 복습 시간!!!을 보내도록 할게요. 혹여나 앞서 올렸던 매거진 편 중에 모르는 용어가 있었다면 이 시간을 통해 알아가시고, 아직 전에 올라온 매거진을 읽지 못했다면?!
저희 LOANY 매거진—전세대출 탭에서 필요하신 부분 읽고 가시길 바랍니다
전세 기초 용어 씹고 뜯고 맛보고 즐기고
기초 용어들만 알면 나도 전세 마스터?!
1. 대항력
임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 다시 말해, 다른 사람에게 “내가 임대인과 정당하게 임대차계약을 맺고 이 집에서 살고 있어!!!”를 알릴 수 있는 힘이죠. 대항력이 생기려면 ① 주택의 점유와 ② 전입신고를 마친 전입신고 다음날 0시부터 그 효력이 발생합니다.
2. 우선변제권
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 경매대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 자신보다 선순위인 채권자(ex: 임대인이 사업소득자일 경우 그 직원들의 체불된 임금 등)를 제외하고는 가장 우선하여 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 물론, 경매대금에서 자신의 순위가 왔을 때 남아있는 금액이 있다는 전제 하에서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
우선변제권은 위의 ① 대항요건(주택의 점유 및 전입신고)과 ② 임대차계약서에 확정일자 받기를 갖춘 경우에 취득됩니다.
4. 선순위채권
담보물건에 대해 다른 채권보다 우선하여 회수할 수 있는 채권을 뜻합니다. 쉽게 말해, 임차인 본인 기준에서 계약한 혹은 계약할 전셋집에 설정된 근저당과 먼저 들어온 임차인들의 보증금(단독주택·다가구주택 해당)을 합한 금액이라 생각하면 쉬워요. 선순위채권이 존재한다면 자신은 후순위채권자가 되기 때문에, 만약 임대인에게 문제가 발생해 집이 경매로 넘어갔을 때 경매대금에서 순위가 뒤로 밀리게 됩니다. 그러므로 계약하기 전에 이 선순위 채권이 어느 정도 있는지 꼭 확인해봐야겠죠?
5. 질권설정
채무자(돈을 빌린 사람 = 임차인)가 돈을 갚을 때까지 채권자(은행)가 담보물(임대차보증금반환채권)을 보관하고, 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 담보물을 처분하여 우선적으로 변제받을 수 있는 채권자의 권리를 말합니다. 부동산을 담보로 잡는 근저당권과 달리, 질권을 설정할 수 있는 것은 동산과 양도할 수 있는 권리(채권·주식·특허권 등)입니다. 원론적인 정의라서 많이 어렵죠? 쉽게 설명해드리겠습니다!
은행(질권자이자 채권자)이 임차인에게 내어준 전세대출금을 임대인으로부터 돌려받을 권리를 확보하는 것입니다. 
즉, 전세 계약이 만기되면 임대인은 임차인 계좌가 아닌 별도의 대출 은행 계좌로 상환해야하는 것이죠. 임차인이 질권설정을 하는 전세대출을 신청한다면 임대인이 질권설정통지서를 받게 되며 유선상으로 임대인의 동의를 받습니다. 서울보증보험(SGI)이 이 방식으로 전세대출을 보증합니다. 질권설정은 부동산 및 권리에 영향을 끼치지 않아 등기부등본에 올라가지 않습니다.
6. 채권양도
채권양도 계약도 질권설정과 원리는 동일합니다. 다만, 채권은 말 그대로 채권이고, 질권은 물권입니다. 물권이 채권보다 우선한다는 원칙이 존재합니다. 채권양도는 임차인과 은행 사이에 임대차보증금 반환채권 양도 계약(HUG는 보증기관—임차인 간)이 체결되어, 임차인이 임대인으로부터 받을 보증금이라는 채권을 은행(보증기관)에 양도하는 절차입니다. 질권설정과 동일하죠? 마찬가지로 임대인은 임차인 계좌가 아닌 별도의 대출 은행 계좌로 상환해야 하고, 임대인은 채권양도통지서를 수령해 임대인의 동의를 받습니다. 최근 임대차보호법 개정으로 임대인에게 통지만으로도 대출이 된다고는 하나, 실무적으로는 임대인의 동의가 필요한 것이 사실이며 임대인의 통지서 수령이 확인되지 않거나 유선상으로 연결이 되지 않으면 대출이 진행되지 않는다고 생각하면 편합니다.
7. 저당권 & 근저당권
저당권은 집주인이 소유한 부동산을 담보로 하여 대출을 받을 때, 부동산에 저당권이 설정되었다고 표현합니다. 근저당권은 저당권과 기본 개념은 동일하지만, 채권최고액에 대한 내용이 추가되는 것입니다. 부동산 소유주가 대출금 중 일부를 상환하거나 이자가 연체되는 상황일 때, 채권액이 변경되어 저당권을 다시 설정하는 것은 사실 매우 번거롭죠. 따라서 실체 채권액(=대출금)보다 약 10~20% 높은 금액을 채권최고액으로 두어 장래에 생길 수 있는 채권에 대한 담보도 포함하여 근저당권으로 설정합니다.
근저당은 대항력(전입신고 다음날 0시)과 달리, 설정 즉시 효력이 발생합니다!!! 전입신고와 근저당이 동일한 날에 이루어졌다면 근저당이 우선하다는 의미이니 이 부분은 꼭 확인하고 계약서의 특약사항에 작성해야 불이익을 받는 상황이 생기지 않습니다.
8. 보증기관
보증기관은 금융기관에서 전세 대출을 받을 때, 차주(임차인)의 신용 상태를 확인하거나 전세보증금을 담보로 하여 차주를 보증하고 보증서를 발급해주는 기관입니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)가 보증기관에 해당되죠. 어떤 보증기관에서 보증서를 발급받는지에 따라 은행에서 받을 수 있는 최대 대출 한도와 전셋집의 전세 보증금 한도가 정해집니다. 대출 금리는 대체적으로 HF < HUG < SGI 인 편이며 은행 별로 취급하는 보증기관이 다르므로 참고하세요!
9. 주택도시기금
주택도시기금은 주택도시보증공사(HUG)에서 총괄·운영하는 기금입니다. 기금 재원으로 전세 대출을 받는다면 이 주택도시기금이 자금 원천이 되는 거죠! 주택도시보증공사는 보증 업무를, 주택도시기금은 자금을 담당한다고 생각하면 쉬워요. 기금 재원으로 전세 대출을 받는다면 보통 시중은행보다 더 낮은 금리로 진행하게 됩니다.
10. 깡통전세
전세보증금 또는 (전세보증금+임대인의 근저당권 설정 금액)이 매매가를 웃도는 전셋집을 의미합니다. 주택을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 경우가 대다수이기 때문에 임대인이 주택담보대출금을 상환하지 못하거나 전셋값이 계약 시점보다 하락한다면 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 굉장히 높아지게 됩니다. 그렇기 때문에 전세를 들어가기 전 이런 집은 조심해야 하고, 보통 근저당 설정 금액이 너무 높다면 전세대출이 부결될 가능성이 높으니 은행에서 위험한지 한 번 체크를 해준다고 생각하면 됩니다.
10개의 전세 기초 용어를 알아봤습니다! 전세에 관한 자세한 내용을 알아보기에 앞서 기초 용어들을 먼저 섭렵한다면, 저희 LOANY 매거진 내용과이나다른 정보들을 접할 때 어떤 문제도 없을 거에요
기초를 튼튼히!
