“전세 계약기간이 한참 남은 상황에서 어느날 갑자기 경매통지서를 받게 된 로니 씨
(두둥) 전세보증보험도 가입하지 않아 처음에는 어떻게 대응해야 할 지 정말 막막하고 힘들었습니다. 등기부등본도 꼼꼼하게 확인하고 전세 계약을 했지만, 자신의 전입신고 이후 큰 금액의 근저당이 설정되어 결국 전셋집의 경매개시결정이 났습니다. 물론, 로니 씨는 자신이 선순위 채권자라서 우선변제권을 가지겠지만, 경매 절차를 어떻게 준비해야 하고 경매 낙찰 이후 보증금을 전액 돌려받을 수 있는지 걱정됩니다. 이렇듯 전세보증보험을 가입하지 않았을 때, 경매통지서를 받은 경우와 더불어 보증금 반환이 되지 않아 보증금 반환청구소송까지 가게 된다면 어떻게 준비해야 하는지 에디터와 함께 알아보러 가실까요?”
위에서 언급한 케이스는 굉장히 양호한 편이고, 이보다 더욱 최악의 케이스도 많을 거에요. 소송을 제기했는데도 임대인과 연락이 잘 되지 않아 송달된 법원의 서류가 반송되기도 합니다. 물론 이에 대응할 수 있는 법적 절차가 존재하지만 처음 법적 절차를 겪는 사람에게는 이 자체만으로 굉장한 스트레스로 작용합니다. 그래서 이러한 위기 극복!을 위해 전세 사는 사람들의 위기 극복 시리즈 (Part 2: 전세보증보험이 없는 경우)로 돌아왔습니다! 전세보증보험이 없어도 이전에 확정일자를 받고 전입신고만 잘하셨다면! 잘 대응할 수 있기 때문에 지금부터 알려드릴 절차들을 잘 숙지해주시길 바랍니다
혹시 전세보증보험을 가입했는데 이전 편을 아직 보지 못한 분이 있다면 “전세 사는 사람들의 위기 극복 시리즈 (Part 1: 전세보증보험이 있는 경우)“을 참고 해주세요
전세보증보험이 없는 경우
전세보증보험을 가입하지 않은 경우 중에서 보증금 반환청구소송을 하는 경우, 지급명령 신청하는 경우 그리고 바로 경매 또는 공매 통지서를 수령했을 경우로 분류해서 프로세스를 설명드리도록 할게요. Part 1을 읽은 분이라면 아래의 내용 중 동일한 절차는 생략해주세요! 법적 절차에 관한 내용들이 많으므로 차근차근 용어들을 이해하고 프로세스를 익히면 훨씬 수월하게 내용이 이해될 거에요
a. 임대인이 보증금 반환 X & 보증금 반환청구소송 하는 경우
1. 우체국 내용증명
내용증명이란?
임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 우체국 내용증명 우편을 발송하면 누가, 언제, 어떤 내용으로 보냈는지 우체국이 확인해주는 제도입니다.
보통 전세계약 만료 3개월~2개월 전에 계약갱신 거절 의사(전세계약 시점에 따라 1개월 전까지 가능하나 현 임대차보호법 상 2개월)를 임대인에게 알려야 합니다. 내용증명을 보낸다고 곧바로 법적 효력이 발생하지는 않지만 추후 소송과 같은 분쟁이 생겼을 때 증거로서 효력이 있고, 보험금 청구에도 필요한 서류입니다! 전세보증금 반환 관련 내용증명이라면 발신자 성명·주민등록번호·주소, 수신사 성명 및 주소, 계약 관계 내용, 반환받을 액수, 보증금 반환에 관한 의사 표시, 구체적인 상황을 적으면 됩니다.
2. 임차권 등기명령 신청하기
임차권 등기명령제도란?
법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임대차계약 종료 후 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사(퇴거)할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권 등기명령을 간단히 설명하면 해당 건물의 등기부등본에 “제가 이 집에 살았다가 이사를 나왔는데도 불구하고 아직까지 보증금을 반환받지 못하고 있습니다. 다음 임차인 분 주의하세요!!!”라고 표시해 두는 것입니다. 또한 임대인이 보증금을 반환하더라도 삭선처리(
주택임차권)가 될 뿐 완전히 지워지지 않습니다. 영구적으로 남는다는 것이죠. 보통 임차권 등기명령과 그에 대한 불이익을 내용증명에서 언급하면 보증금 반환이 수월합니다. 하지만 새로운 집으로 이사가는 시점이나 전세계약 만료 이후까지도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
- 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청 가능
예외
i. 경매 낙찰로 임차권 이미 소멸된 경우
ii. 법인임차인인 경우
3. 임대인의 자산에 대해 가압류 신청 (부동산, 채권 등)
임대인이 판결 전에 자신의 재산을 타인 명의로 돌리거나 처분하는 경우가 발생 가능합니다. 왜냐하면 법원에서 소송에 대한 확정판결을 내릴 때까지 일정 시간이 걸리기 때문이죠. 따라서 보통 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 가압류를 신청하는게 꼭! 필요해요. 많은 돈과 시간이 들어가는 소송을 헛된 소송으로 만들면 안되니까요!
가압류신청서에는 당사자 및 법정대리인의 표시, 소송대리인의 표시, 신청의 취지, 신청의 이유, 법원의 표시, 소명방법의 표시, 작성날짜의 표시, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명, 첨부서류의 표시, 청구 채권 및 목적물의 의 표시여부를 포함해야 합니다. 변호사를 선임한다면 이에 관한 내용은 알아서 다 작성해주지만, 혹시 나홀로소송을 진행하는 분들이라면 예시 서류를 참고해서 작성해야 합니다.
4. 전세보증금 반환 청구의 소 제기하기(보증금 반환청구소송)
참고로, 전세권 설정이 되어 있다면 소송 없이 바로 강제집행신청(경매)이 가능합니다!
1) 소장 송달: 소장 법원에 접수 이후 소장 부본을 임대인에게 송달
참고로, 임대인이 소장 송달을 의도적으로 계속 피한다면 공시송달이라는 방법에 의해 임대인에게 소장이 송달되었음이 인정됩니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 이후에 임대인의 답변서 제출 여부에 따라 변론을하고 판결하는지 아니면 변론없이 바로 판결하는지가 결정됩니다.
공시송달이란?
원고(임차인)가 일반적인 통상의 조사를 다했으나 피고(임대인)의 주소, 거소, 영업소, 사무소와 근무장소, 기타 송달장소 중 어느 한 곳도 알지 못해 송달이 불가능한 경우에 하는 송달 방법으로 다른 송달방법이 불가능한 경우에 한해 인정되는 최후의 송달방법. 법원게시판 게시, 관보·공보 또는 신문 게재, 전자통신매체를 이용한 공시 중의 하나를 택하는데 보통 법원게시판 게시를 이용합니다.
쉽게 말해, 실제로는 송달이 되지 않았는데 법원 게시판에 게시하는 것으로 송달과 동일한 효과를 인정해주는 제도입니다.
2) 기일 지정: 판사는 통상 1회의 변론기일로 심리 종결 (계약의 종료에 따른 보증금 미반환이 명백한 경우)
3) 판결: 변론 종결 후 즉일 선고(=당일선고) 또는 그 이후 판결의 선고. 다음 절차는 확정판결을 통해 획득한 집행권원으로 강제경매신청.
5. 강제경매 신청
항소 ∙ 상고기간 도과(=도래) 후, 강제경매 신청을 할 수 있습니다. 다시 말해, 이를 신청하면 경매가 집행되고, 새로운 소유주가 주택을 낙찰받게 됩니다. 물론 이 과정에서 임대인이 합의를 요구했다면, 법적 절차에 들어간 비용 일체, 변호사를 선임했다면 변호사 선임료, 전세보증금, 판결선고 전 연 5% 지연이자 & 판결 선고 이후 연 12%의 지연이자(새집으로 이사한 경우에만)까지 포함하여 청구하고 강제경매신청을 정지하면 됩니다.
6. 보증금 회수
대항력이 있는 임차인이라면 경매로 낙찰된 주택의 환가대금에서 보증금을 우선적으로 변제하는 것이 가능합니다.
b. 임대인이 보증금 반환 X & 지급명령 하는 경우
지급명령은 전세금 반환청구소송과 달리, 나홀로소송을 하는 경우 많이 택하는 방법입니다. 지급명령 신청은 소송제기에 비해 간략한 법적 조치이기 때문이죠.
지급명령은 임차인이 제출한 서류만으로 판단하여 법원 출석이 없어 절차가 간단하고, 소송에 비해 기간도 훨씬 짧게 소요됩니다. 더불어 소송에 비해 비용(인지액, 송달료, 변호사 선임료)이 훨씬 저렴하여 부담이 없어요. 송달료는 그렇게까지 차이가 많이 나지는 않지만, 인지액의 경우 소송은 뒤에 0이 하나 더 붙는다고 생각하면 됩니다…
자세한 비용이 궁금하다면 대법원 전자소송 사이트의 소송비용 계산 기능을 이용하면 돼요! 나홀로소송도 가능하지만 변호사를 선임할 수 있고 정식 소송에 비해 변호사 선임료도 저렴합니다.
단, 지급명령 신청은 위에서 말씀드린 공시송달이 인정되지 않습니다. 그렇기 때문에 임대인의 정확한 실거주지, 근로지나 사업장소재지를 모른다면 지급명령을 이용할 수 없습니다. 그렇기 때문에 임대인의 정확한 주소를 알고, 법적 절차 중 조율이 상당히 수월하게 될 것 같다면 지급명령 신청을 택하면 되겠죠?
1. 우체국 내용증명 우편 — a 케이스 설명과 상동
내용증명이란?
임대인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약 사실, 임대차의 종료됨에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 우체국 내용증명 우편을 발송하면 누가, 언제, 어떤 내용으로 보냈는지 우체국이 확인해주는 제도입니다.
보통 전세계약 만료 3개월~2개월 전에 계약갱신 거절 의사(전세계약 시점에 따라 1개월 전까지 가능하나 현 임대차보호법 상 2개월)를 임대인에게 알려야 합니다. 내용증명을 보낸다고 곧바로 법적 효력이 발생하지는 않지만 추후 소송과 같은 분쟁이 생겼을 때 증거로서 효력이 있고, 보험금 청구에도 필요한 서류입니다! 전세보증금 반환 관련 내용증명이라면 발신자 성명·주민등록번호·주소, 수신사 성명 및 주소, 계약 관계 내용, 반환받을 액수, 보증금 반환에 관한 의사 표시, 구체적인 상황을 적으면 됩니다.
2. 임차권 등기명령 신청하기 — a 케이스 설명과 상동
임차권 등기명령제도란?
법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임대차계약 종료 후 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사(퇴거)할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권 등기명령을 간단히 설명하면 해당 건물의 등기부등본에 “제가 이 집에 살았다가 이사를 나왔는데도 불구하고 아직까지 보증금을 반환받지 못하고 있습니다. 다음 임차인 분 주의하세요!!!”라고 표시해 두는 것입니다. 또한 임대인이 보증금을 반환하더라도 삭선처리(
주택임차권)가 될 뿐 완전히 지워지지 않습니다. 영구적으로 남는다는 것이죠. 보통 임차권 등기명령과 그에 대한 불이익을 내용증명에서 언급하면 보증금 반환이 수월합니다. 하지만 새로운 집으로 이사가는 시점이나 전세계약 만료 이후까지도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
- 임차 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청 가능
예외
i. 경매 낙찰로 임차권 이미 소멸된 경우
ii. 법인임차인인 경우
법원 전자소송: 임차권 등기명령의은 직접 법원에 가지 않더라도 인터넷으로 신청이 가능하니 참고해주세요!
3. 임대인의 자산에 대해 가압류 신청 (부동산, 채권 등)
임대인이 지급명령 결정 전에 자신의 재산을 타인 명의로 돌리거나 처분하는 경우가 발생 가능합니다. 보증금 반환청구소송과는 달리 지급명령은 굉장히 빠른 속도로 진행되지만, 법원에서 지급명령 결정이 나도 임대인이 이의신청을 한다면 일반적인 소송 절차를 밟아야 하기 때문에 만약의 상황을 위해 하셔야 해요!
가압류신청서에는 당사자 및 법정대리인의 표시, 소송대리인의 표시, 신청의 취지, 신청의 이유, 법원의 표시, 소명방법의 표시, 작성날짜의 표시, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명, 첨부서류의 표시, 청구 채권 및 목적물의 의 표시여부를 포함해야 합니다. 변호사를 선임한다면 이에 관한 내용은 알아서 다 작성해주지만, 혹시 나홀로소송을 진행하는 분들이라면 예시 서류를 참고해서 작성해야 합니다.
4. 지급명령 신청
- 목적: 집행권원 확보
a. 지급명령 신청: 관할법원을 방문하거나 전자소송으로 신청이 가능합니다.
b. 서면심리: 법원 출석 없이, 채권자(임차인)가 제출한 서류만으로 사안에 관해 판단합니다.
c. 지급명령 결정
d. 송달: 만약 이 과정에서 채무자(임대인)가 지급명령 결정문 송달 이후 2주 이내에 이의신청을 제기하였다면, 지급명령은 확정되지 않으며 a케이스의 경우(전세금 반환청구소송)로 일을 처리해야 합니다
e. 지급명령 확정: 채무자의 이의신청 없이 확정되었다면 소송의 판결문과 동일한 효력이 있습니다. 지급명령 걸정문으로 이제 채무자의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.
5. 보증금 반환이 이루어지지 않으면 집행권원에 근거해 강제집행 신청
a 케이스와 마찬가지로 강제집행을 신청하고 낙찰이후 주택의 환가대금에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 물론 이 과정에서 임대인이 합의를 요구했다면, 법적 절차에 들어간 비용 일체, 변호사를 선임했다면 변호사 선임료, 전세보증금, 판결선고 전 연 5% 지연이자 & 판결 선고 이후 연 12%의 지연이자(새집으로 이사한 경우에만)까지 포함하여 청구하고 강제경매신청을 정지하면 됩니다.
c. 임차인이 바로 경매 또는 공매 통지서를 수령하는 경우
위의 a와 b 케이스는 임차인이 직접 강제집행을 신청했다면, 이번 경우에는 전셋집에서 거주중 갑자기 경매 또는 공매통지서를 받았을 때 어떻게 준비해야 하고, 경매 과정이 어떻게 진행되는지 알려드릴게요!
1. 임차인에게 경매 또는 공매 통지
보통 갑자기 살고있는 집으로 임차인에게 경매(공매)통지서가 송달됩니다
놀라셨겠지만 마음을 가다듬고 등기부등본을 보신다면 큰 금액의 근저당이 설정되어 있을 거에요. 현재 집을 계약할 때 근저당이 설정되어 있거나 선순위 세입자의 전세보증금이 존재하는것이 아니라면, 전입신고 이후 설정되었을 것이므로 자신(임차인)이 선순위채권자가 됩니다. 경매의 낙찰금에서 거의 전액을 우선적으로 변제받을 수 있다는 의미인 것이죠.
2. (선택) 임차권 등기명령
만약 경매가 결정되었으나 피치 못하게 이사를 가야 한다는 상황이라면?! 꼭! 임대차기간이 만료된 이후에, 임차권 등기명령을 신청하고, 반드시 등기부등본에 임차권등기가 최종적으로 등재된 이후에 이사를 가야 기존의 대항력이 유지되니 기억하셔야 해요!!!
3. 권리신고 및 배당요구 신청
갑자기 경매통지서를 받은 임차인은 이미 강제경매개시결정 이후에 임차권 등기명령을 했으므로 배당요구 신청을 꼭 해야 합니다. 법원은 배당요구의 종기를 법원경매 사이트에 공고도 하고, 이해관계자에게 등기우편으로 발송하여 종기를 고지합니다. 이를 놓치면 배당을 받는 것이 거의 불가능해지기 때문에 꼭!!! 배당요구를 신청해야 합니다.
단, 임차권 등기명령을 하지 않은 임차인이라면 권리신고도 같이 해야 합니다. 권리신고는 등기부등본에 기입되지 아니한 부동산 위의 권리자가 집행법원에 그 권리를 증명하여 신고하는 것을 뜻하며, 이로써 권리신고를 한 사람은 경매절차의 이해관게인이 될 수 있어요. 보통 실무에서는 권리신고 및 배당요구 신청을 동시에 합니다.
쉽게 말하면, 사실 전세권이 설정되지 않은 임차인은 부동산의 이해관계인(등기부등본 기재 X)이 아니므로 스스로 권리를 증명하여 신고를 하지 않는 한 법원에서 경매절차 진행사실 임차인에게 통지할 필요가 없다는 의미입니다. 이는 법률상 규정된 의무가 아니기 때문이죠… 편의상 대항력이 있는 임차인에게까지 배당요구의 종기를 고지하지만, 고지서를 받지 못하는 경우가 종종 있어 경매통지서를 받은 이후라면 자신이 직접 일정을 확인하고 신경 쓸 필요가 있어요!
배당요구를 해야 하는 최종 날짜
4. 경매 낙찰 및 보증금 배당
1~2회의 경매 유찰(낙찰이 결정되지 않아 무효로 돌아가는 일)은 경매에서 매우 흔하다고 합니다. 그렇기 때문에 전액을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다. 미배당임차보증금 차액은 이전 임대인에게 청구하거나 낙찰자에게 청구하면 되는데 전액을 배당받지 못한 상태로 끝날 수 도 있습니다. 물론 임차인의 상황에 따라 상이하기 때문에 이 부분은 임차인 본인이 정확하게 확인해야 합니다.
여러분 법 용어가 난무했죠…? 에디터가 최대한 쉽고 자세하게 쓰려고 노력했습니다만… 법률 용어가 한 번도 접해보지 못한 일반인에게 어려운 건 당연한 일이에요. 그렇지만 변호사를 선임하더라도 절차가 어떤 식의 프로세스로 진행되는지 아셔야 하기 때문에 몇 번 읽어보시고 혹시라도 이해되지 않는 부분이 있다면 더 자세하게 검색해보는 것을 추천드립니다! 다음에는 더 유용한 컨텐츠로 돌아오도록 하겠습니다
