“지금 살고 있는 전셋집의 계약 만료가 곧 다가 오는 로니 씨. 지금 집은 가격도 적당하고 역세권에 위치해 출퇴근 하기도 좋습니다.
처음 이사올 때 집주인 아주머니가 새로 집 수리를 해주셨고 살면서 관리도 잘 했던 터라 새로운 집을 찾기보다는 원래 집이 마음에 들어 연장하고 싶습니다.
하지만 로니 씨의 집은 계약 시점과 비교해 전셋값이 많이 상승해서 예산이 약간 부족한 상황입니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?”
2020년 7월 주택임대차보호법이 임차인에게 더 유리하게 개정되었습니다
위의 전세 계약 연장 케이스에서 활용할 수 있는 법 조항들을 설명해드리도록 할게요. 잘 따라와 주세요!
개정 주택임대차보호법 활용
a. 계약갱신청구권
계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년(총 4년) 더 늘어납니다. 이에 따라 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 단, 20.12.10 이전 체결되거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 청구하시면 됩니다. 그래도 마음 편하게 2개월 전에 계약갱신청구권을 행사한다고 하시면 되겠죠?
참고로, 계약서 특약사항에 “계약갱신청구권을 행사하지 않겠다”‘라고 합의하여 작성해도 무효가 됩니다. 그렇지만 계약 협의 과정을 다시 증명하는 데에 어려움을 겪을 소지가 있으므로 되도록 이와 같은 특약사항을 포함하지 않도록 하는 것이 BEST
정당한 갱신 거절 사유 중 하나인 임대인 실 거주를 이유로 갱신을 거절했는데 임차인이 요구한 갱신기간동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 즉, 임차인은 이전 전셋집의 전입∙전출 내역을 열람할 수 있기 때문에 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있다는 의미입니다. 참고로, 임대인은 전셋집을 공실로 둔 경우에도 손해 배상 책임이 생깁니다. 만약 임대인이 실 거주하려고 했으나 임대인의 해외 근무 등 불가피한 사유라면 제3자에게 임대가 가능합니다. 다만, 현 주민등록법상 임대차계약이 종료된 전 임차인은 해당 물건소재지에 더이상 이해관계가 존재한다고 보기 어렵기 때문에 전입세대 열람 내역 신청이 어려울 것으로 보입니다.
b. 전월세 상한제
전월세 상한제는 계약 갱신시 임대료 상한을 5% 범위 내(이전 임대료 기준)로 제한하여 임차인들이 임대료 급등으로 인한 부담을 줄인 제도입니다. 단, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 했습니다. 5% 이내에서 임차인과 임대인이 합의로 증액비율을 결정하며, 만약 합의가 안 되면 분쟁조정위원회로 가야 합니다.
위의 내용들을 정리하면 로니 씨는 계약갱신청구권을 행사하게 되면, 계약을 갱신하게 되기에 자동적으로 전월세 상한제도 적용됩니다. 이전의 전세보증금보다 증액된다고 하더라도 5% 범위 내이기 때문에 주변 시세보다 훨씬 저렴한 편일 거에요. 물론, 임대차기간이 끝나기 2개월(20.12.10 이전 체결 계약은 1개월) 전에는 꼭 임대인에게 요구해야 합니다. 이렇게 되면 총 4년동안 별다른 걱정없이 거주할 수 있게 됩니다. 물론 전세 대출 증액은 다른 문제이긴 하지만요. 아래에서 좀 더 자세하게 설명드리도록 할게요!
만약 로니 씨가 5%를 초과하여 차임인상을 합의한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 즉, 로니 씨는 처음 전세 계약을 한 2년 + 5% 초과하여 차임인상 재계약 2년 + 계약갱신청구권 2년으로 총 6년동안 살 수 있게 되는 거에요 집이 마음에 든다면 이런 식으로 활용할 수 있겠죠?
전세 대출 만기 연장 및 증액
전세 대출을 받은 분이라면 계약 갱신도 신경써야 하지만 전세 대출의 만기 연장은 물론 전세 대출 증액이 아주 중요합니다. 증액이 된 경우라면 전세 대출의 한도가 남아있다는 전제 하에 대출을 더 신청하고, 자신이 준비해야 할 여유 현금도 보유해야 합니다.
a. 전세 대출 증액을 하지 않은 경우
우선 전세 대출 증액을 하지 않은 경우, 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 중 어떤 보증기관에서 보증서를 발급받아 전세 대출을 받았더라도 대출 만기 연장을 하는데 임대인의 동의가 필요 없어요. 대출 받았던 은행에서 보통 한 달 정도 전에 임차인에게 만기 연장이나 대출금 상환을 안내하는데 미리 알아보고 필요 서류만 구비해서 대출 만기 연장을 신청하면 끝!
b. 전세 대출 증액을 하는 경우
전세 대출 증액을 하는 경우라면 보증기관에 따라 달라집니다. 한국주택금융공사(HF)는 임차인 신용을 기반으로 보증을 해주는 방식입니다. 따라서 임대인의 동의가 전혀 필요없어요
처음 전세 대출을 신청할 때는 물론, 2년 후 전세 대출 증액과 만기 연장 때도 마찬가지죠.
반면에 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)은 다릅니다. 채권 양도 또는 질권 설정을 하여 보증서를 발급해주기 방식이기 때문에 처음 전세 대출을 신청할 때부터 임대인의 동의가 무조건 필요합니다. 마찬가지로 전세 대출을 증액할 때도 임대인의 동의(채권양도통지서 또는 질권설정통지서 수령 및 유선상 확인)가 필요하게 되는 거죠.
만약 전세보증금이 상승했는데 임대인이 전세 대출 증액에 동의해주지 않는다면?!
그래도 전세 대출 만기 연장은 문제 없이 됩니다. 금액이 상승하지 않았기 때문에 기존 대출의 연장선으로 보기 때문이에요. 그렇기 때문에 임차인은 이런 경우가 발생할 수 있는 것을 염두에 두어 신용대출을 받거나 여유 현금을 보유하는 등의 준비를 꼭 해주셔야 합니다!
